Immobilien-Experte Marcus Wellhöner im Gespräch über gutes Vermietungsmanagement und Vertrauen als Voraussetzung

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Die Corona-Pandemie hat das Land bis heute schon mehrfach in den vorübergehenden Stillstand gezwungen und Branchen wie die Gastronomie oder den Einzelhandel und deren MitarbeiterInnen in wirtschaftliche Turbulenzen gestürzt. Weil die pandemiebedingte Sondersituation inzwischen seit März 2020 anhält, bildet sie auch eine Herausforderung für das professionelle Vermietungsmanagement bei Bestandshaltern. Welche Einflüsse besonders stark sind und welche Konsequenzen Anbieter daraus ziehen können, klären wir im Interview mit dem Immobilien-Experten Marcus Wellhöner aus Mülheim an der Ruhr. Er ist geschäftsführender Gesellschafter der Wellhöner Gruppe, unter deren Dach mehrere Gesellschaften das komplette Portfolio von immobilienbezogenen Serviceleistungen anbieten.  Mit mehr als 25 Jahren Erfahrung im Immobilien- und Interimsmanagement verfügt Marcus Wellhöner über ausgeprägte Expertise in der Bewertung, Vermittlung und Verwaltung von Immobilien. Großen Stellenwert nimmt für den Fachmann inzwischen die Beratung von Eigentümern und Mietern ein, bei der er mit Kompetenz und Erfahrung im Sinne von Erfolg und Zufriedenheit tätig ist.

Herr Wellhöner, welchen Herausforderungen steht das professionelle Vermietungsmanagement gegenüber?

Marcus Wellhöner: Zunächst mal zeigt sich in einer vorübergehenden Krise, ob das Vermietungsmanagement für ein Portfolio oder ein größeres Objekt in der Vergangenheit gut war und Risiken richtig eingeschätzt hat. Wenn es also durch die Pandemie und ihre wirtschaftlichen Folgen zu Ausfällen oder Teilausfällen kommt, sollten es möglichst wenige sein, die im Idealfall die Attraktivität des Gesamtportfolios nur in sehr geringem Maße beeinflussen. Das kommt allen zugute, die davon betroffen sind. Für den Eigentümer minimiert das Vermietungsmanagement so das Risiko. Gleichzeitig eröffnet es dem Eigentümer die Option, mit den Risikokandidaten individuelle Lösungen zu vereinbaren, weil die Sicherheit des gesamten vermieteten Portfolios ihm trotz des Ausfalls Spielräume dafür lässt.

Grundsätzlich ist die Aufgabe des Vermietungsmanagements ein wichtiger Teil des strategischen Objektmanagements, weil es ein Teil der Anlagestrategie der Eigentümer ist und deren Risikovorgaben Teil der strategischen Planung sind und eine Grundlage für die Auswahl der Mieter, die Führung des Objekts oder des Portfolios und dessen Renditen bilden. Und darüber gilt es, die Eigentümer oder Investoren in entsprechenden Reportings regelmäßig zu informieren und gemeinsam die Planung immer wieder anzupassen. Das Vermietungsmanagement hat also auch eine starke beratende Komponente in Richtung der Eigentümer und Investoren.

Herr Wellhöner, Sie sprachen von einer Objektstrategie. Was kann man sich darunter vorstellen?

Marcus Wellhöner: Eine Objektstrategie ist aus Investorensicht für jedes größere Engagement im Immobilienmarkt erforderlich. In der Strategie wird festgelegt, welche Ziele der Eigentümer oder Investor innerhalb seines Investitions- und Haltezeitraums mit dem Asset verfolgt. Beispiele bei Gewerbeflächen können sein, welche Branchen als Mieter angestrebt werden, in wie viele einzelne Teile und Verträge eine Fläche maximal aufgeteilt werden kann und soll. Die Höhe der Einnahmen wird ebenso als Ziel definiert wie die Kosten des Assets. Daraus wiederum ergeben sich Renditeziele des Investors oder Eigentümers. Bei der Entwicklung und Festlegung dieser Strategie ist der Vermietungsmanager ein wichtiger Berater für den Investor oder Eigentümer. Er kennt den Markt und weiß, welche Ziele realistisch sind und kann mit zielgerichteter Beratung dabei helfen, dass Investoren realistische Erwartungen haben und daran gemessen gute und nachhaltige Renditen erzielen. Außerdem kann er durch seine Marktkenntnisse meist sehr gut beurteilen wie sich der Standort in den nächsten zehn bis zwanzig Jahren entwickeln wird und er kennt die politischen Debatten in den Gremien dazu.

Ihre Beschreibung macht deutlich, dass für das Vermietungsmanagement ein großes Maß an Vertrauen notwendig zu sein scheint. Kann der Vermietungsmanager andere Berater durch dieses Vertrauen ersetzen Herr Wellhöner?

Marcus Wellhöner: Es kommt vor, dass eine so enge Beziehung zwischen Eigentümer oder Investor und dem Vermietungsmanager entsteht, dass man sich auch über andere Fragen austausch, die mit dem Besitz größerer Assets einhergehen. Aber auch der beste Vermietungsmanager ist kein Ersatz für Steuerberater, Architekten, oder Anwälte. Deren Rat ist zwingend weiterhin erforderlich. Allerdings kommt es vor, dass der Vermietungsmanager die anderen beratenden Berufe zu einem bestimmten Asset sozusagen moderiert und so die Eigentümer / Investoren noch umfassender vertritt.

Welche Voraussetzungen muss ein guter Vermietungsmanager aus Ihrer Sicht unbedingt erfüllen Herr Wellhöner?

Marcus Wellhöner: Wir sprachen ja schon über Vertrauen, das ist die wichtigste Grundlage für diese Aufgabe. Das gibt es nicht von heute auf morgen, sondern das will aufgebaut und gepflegt werden. Grundvoraussetzungen dafür sind breites fachliches Wissen und viel Erfahrung. Ganz wichtig sind auch gute belastbare Kontakte am jeweiligen Ort – einerseits, damit man von Veränderungen möglichst aus erster Hand erfährt und daraus künftige Entwicklungen ableiten und prognostizieren kann. Andererseits, damit man den Markt kennt und genau die möglichen Interessenten gezielt ansprechen kann, die zuvor in der Objektstrategie als Ziel-Mieter definiert worden sind. Gepaart mit persönlicher Integrität und Verbindlichkeit sind die genannten Eigenschaften wichtige Voraussetzungen für einen guten Vermietungsmanager.

Herr Wellhöner, wir danken Ihnen für das Interview!

 

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