Nachhaltiges Bauen durch Nachverdichtung
Eines der aussichtsreichsten Konzepte, gewachsene Strukturen in Städten nachhaltiger zu gestalten, ist die Nachverdichtung. Für diese Form der intensivierten Flächennutzung gibt es zwei unterschiedliche Verfahren. Beide sind tragfähig, wenn dabei die Richtlinien für nachhaltiges Bauen und Wohnen Berücksichtigung finden.
Die klassische Form der Nachverdichtung betrifft unbebaute Flächen zwischen Wohn- und Gewerbeeinheiten, die der Bebauung zugeführt werden. Die horizontale Nachverdichtung verlangsamt zwar den Flächenfraß von Städten über die bisherigen Stadtgrenzen hinaus. Dem steht allerdings die zusätzliche Bodenversiegelung innerhalb des Stadtgebiets entgegen, mit allen negativen Effekten für das urbane Mikroklima.
Überbauung: Nachverdichtung auf nachhaltige Art
Die vertikale Variante der Nachverdichtung ist die Überbauung bereits bestehender Immobilien. Das kann beispielsweise durch Aufstockung geeigneter Gebäude erfolgen. Ein in letzter Zeit populär werdendes Konzept hat die Überbauung einstöckiger Nutzbauten oder alternativ genutzter Flächen zum Gegenstand.
Bereits 2015 entstand in München unter Leitung der kommunalen Wohnungsbaugesellschaft GEWOFAG das Projekt “Wohnen am Dantebad”, ein Wohnkomplex, der über mehreren Parkplatzflächen errichtet wurde. Das Projekt brach in mehrerer Hinsicht Rekorde: Innerhalb nur eines Jahres ab Beauftragung erfolgte die Schlüsselübergabe von über 100 nachhaltig errichteter Wohnung zu bezahlbaren Mieten. Von den ursprünglich 111 Parkplätzen gingen nur vier verloren.
Wohnen über dem Einkaufszentrum
Den Weg der Nutzungserweiterung durch Nachverdichtung geht der Wiener Immobilienentwickler Immofinanz. Er nutzt das Flächenangebot seiner STOP-Einkaufsmärkte, um sie mit nachhaltigem Wohnraum zu überbauen. Unter der Bezeichnung Top on STOP sollen auf diese Weise bis zu 12.000 Wohnungen entstehen.
Immofinanz nennt ausdrücklich den Klimaschutz und die Vermeidung von Bodenversiegelung als zentrale Motivation für das Projekt. Auch könne vertikale Nachverdichtung ein wirkungsvolles instrument gegen die Mietpreisexplosion in Ballungsräumen darstellen. Für seine Investoren führt Immofinanz das damit verbundene Potential bei der Ertragssteigerung und der Risikominimierung ins Feld.
Rezept gegen Flächenverknappung
Gerade Bauträgern mit umfangreichem Immobilienbestand in Flachbauweise eröffnet die vertikale Nachverdichtung effiziente Verfahren der nachhaltigen Immobilienentwicklung. So besitzt Immofinanz mit seinem europaweit größten Bestand an Retail Parks gewaltige Ressourcen für die Schaffung zusätzlichen Wohnraums, ohne damit die städtische Infrastruktur zu belasten oder die Flächenausdehnung des Stadtgebiets zu fördern.
Immofinanz will durch die Überbauung seiner Einkaufszentren kostengünstigen Wohnraum in unmittelbarer Nähe von Nahversorgern und Freizeitangeboten schaffen. „Dabei lösen wir drei der größten Herausforderungen unserer Zeit: Wir sorgen für Nachverdichtung und sagen der Bodenversiegelung den Kampf an. Wir schaffen hochwertigen Wohnraum für Menschen mit niedrigerem und mittlerem Einkommen”, sagt dazu Immofinanz-COO Dietmar Reindl.
Durch die Ausführung der Wohnbauprojekte in Holzbauweise will das Unternehmen den ökologischen und klimaneutralen Aspekt seines Vorhabens zusätzlich betonen.
Pilotprojekte in den DACH-Ländern
Derzeit umfasst der Bestand der Immofinanz etwa 100 STOP-Märkte in zehn europäischen Ländern. Innerhalb der nächsten Jahre soll das Portfolio auf 140 Märkte anwachsen. Für die Überbauung mit preisgünstigem Wohnraum ist rund die Hälfte der bestehenden und geplanten Märkte vorgesehen.
Damit entsteht zusätzlicher Wohnraum mit einer Gesamtfläche von rund 600.000 Quadratmetern, das sind etwa 12.000 nachhaltig ausgestattete Wohnungen. Erste Pilotprojekte starten in Österreich und den angrenzenden Ländern. Durch Standardisierung der Bautechnik soll die Breitenanwendung dann zügig in Fahrt kommen.
In modularer Holzbauweise sollen bei Top on STOP Wohungen in unterschiedlicher Größe entstehen – vom Mini-Loft bis zur geräumigen Familienwohnung. Auch Einheiten mit Homeoffice-Bereichen und abtrennbaren Wohnungsteilen für Gäste oder Pfleger*innen sollen entstehen.
Alle Wohnanlagen sind mit einem klimaneutralen Energiekonzept ausgerüstet, das auf Photovoltaik, Geothermie und Wärmerückgewinnung basiert. Zusätzlich erfolgt aktive Flächenentsiegelung durch Schaffung von Grünflächen und Arealen zur gemeinschaftlichen Nutzung. Dazu gehören Rooftop-Gärten, Begegnungszonen und Spielplätze.
Top on STOP kann auch wirkungsvoll zur Vermeidung von Individualverkehr beitragen: Wer direkt über einem Einkaufszentrum wohnt, spart über das Jahr hinweg viele Autokilometer ein.
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