Auch bei der Immobilienrente zählt die Nachhaltigkeit

In der Regel verändern sich die Lebensumstände bei Eintritt der Rente auf spürbare Weise, und das nicht immer zum Besseren. Tritt die Rente an die Stelle des bisherigen Gehalts, sind damit nicht selten markante Einschränkungen verbunden.

Immobilienbesitzer können hier über die Immobilienrente Ausgleich schaffen. Auch in diesem Bereich kommt es zunehmend auf die Nachhaltigkeit des Gebäudes an.

Zwei Übertragungsmodelle

Unter dem Sammelbegriff der Immobilienrente stehen zwei Modelle zur Verfügung, nach denen die Verrentung einer Immobilie vonstatten gehen kann. Beide stehen mit dem Marktwert der Immobilie in Zusammenhang – und der hängt zunehmend auch von der Nachhaltigkeit des Gebäudes ab, insbesondere bei der Energiebilanz und den eingesetzten Baustoffen.

Bei der Leibrente zahlt der Käufer der Immobilie an den Verkäufer statt eines vereinbarten Kaufpreises eine monatliche Rente, und das mindestens bis zum Lebensende des Verkäufers. Da die restliche Lebenszeit zum Zeitpunkt des Kaufabschlusses nicht bekannt ist, können Käufer und Verkäufer auch eine Mindestlaufzeit vereinbaren. Tritt der Tod vor der vereinbarten Frist ein, gehen die restlichen Rentenzahlungen an die Erben.

Die Zeitrente beruht auf einem ähnlichen Modell. Allerdings vereinbaren Käufer und Verkäufer hier eine feste Laufzeit, unabhängig von der verbleibenden Lebenszeit des Verkäufers. Das Ziel ist bei beiden Modellen dasselbe: Schaffung von zusätzlicher Liquidität für den Ruhestand durch die Verwertung einer vorhandenen Immobilie.

Sondervereinbarungen lassen gemischte Nutzungen zu

In vielen Fällen vereinbaren Käufer und Verkäufer ein Wohnrecht des Verkäufers, was sich in der Regel in einer Anpassung der vereinbarten Rente ausdrückt. In diesem Fall bleibt der Verkäufer bis zum Ende der vereinbarten Nutzungszeit in der Immobilie wohnen. Erst danach hat der Käufer das Verfügungsrecht über das Gebäude.

Vielfach unbekannt ist die Tatsache, dass der Verkäufer bei vereinbartem Wohnrecht die Immobilie auch selbst vermieten kann. Dieser Fall tritt beispielsweise ein, wenn der Verkäufer in ein Altenheim zieht. In diesem Fall kann er sowohl die vereinbarte Rente als auch eine Miete beziehen, um die Kosten der Heimunterbringung auszugleichen.

Eine verkaufte Immobilie lässt sich zurückmieten

Ein ebenfalls verbreitetes Verfahren ist der Rückmietverkauf. In diesem Fall erhält der Verkäufer den vollen Immobilienpreis ausgezahlt, um dann an den Käufer eine marktübliche Miete zu bezahlen. Die Rückmiete ist ein besonders flexibles Modell, da der Verkäufer jederzeit die Möglichkeit hat, eine andere Wohnung zu beziehen.

Eine andere Variante ist der Teilverkauf. Dieses Modell erlaubt den Verkauf von bis zu 50 Prozent eines Gebäudes gegen die Zahlung eines vereinbarten Gesamtbetrags. Als Gegenleistung erhält der Verkäufer ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht. 

Damit kann der Verkäufer weiterhin über die Immobilie verfügen, als wäre sie nie verkauft worden. Das Modell erlaubt es, durch einen Teilverkauf Einkünfte zu erzielen und gleichzeitig im Haus wohnen zu bleiben. Damit nutzt der Verkäufer weiterhin die Wertsteigerung des Gebäudes, die bei nachhaltiger Bauweise gute Werte erwarten lässt.

Der Marktwert entscheidet über die Rentabilität

Bei allen Modellen der Teilübertragung oder Verrentung von Immobilien spielt deren Marktwert die zentrale Rolle. Je höher der Wert, desto höher die Rentenzahlungen oder die Verkaufserträge.

Zunehmend hat sich in den letzten Jahren bei privaten und gewerblichen Immobilienkäufern die Nachhaltigkeit von Gebäuden als wesentlicher Marker für die Wertermittlung von Immobilien durchgesetzt. Die gute Klima- und Energiebilanz eines Gebäudes wirkt über seine gesamte Lebensdauer nach – die Kosteneinsparungen durch geringeren Energiebedarf können sich Jahr für Jahr in drei- bis vierstelligen Beträgen ausdrücken.

Gerade bei älteren Gebäuden kann es sich als guter Schachzug erweisen, das Gebäude energetisch zu sanieren, bevor es zum Gegenstand einer lukrativen Immobilienrente werden soll.

 

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