Überrollen die Babyboomer-Immobilien in den kommenden Jahren den Markt?
Millionen Wohnimmobilien könnten in den kommenden Jahrzehnten ihre Eigentümer wechseln. Eine flächendeckende Verkaufswelle mit stark fallenden Preisen ist dennoch nicht zu erwarten. Entscheidend sind vor allem Standort, Zustand und Sanierungsbedarf der Häuser.
Auf dem deutschen Immobilienmarkt zeichnet sich ein langfristiger Generationenwechsel ab. Rund 32 Prozent der Wohnimmobilien befinden sich im Besitz der geburtenstarken Jahrgänge. Zwischen 2040 und 2050 könnten schätzungsweise 4,8 Millionen dieser Immobilien durch Verkauf oder Erbschaft neue Eigentümer bekommen.
Angesichts dieser Größenordnung liegt die Vermutung nahe, dass ein deutlich größeres Angebot die Immobilienpreise unter Druck setzen könnte. Für einen plötzlichen Einbruch des Marktes spricht allerdings wenig. Die betreffenden Häuser und Wohnungen werden nicht innerhalb weniger Jahre gleichzeitig angeboten. Vielmehr dürfte sich der Eigentümerwechsel über einen langen Zeitraum verteilen und regional sehr unterschiedlich auswirken.
Aus der Verkaufswelle wird ein langfristiger Prozess
Der häufig verwendete Begriff „Silver Tsunami“ suggeriert einen abrupten Anstieg des Immobilienangebots. Tatsächlich sind die geburtenstarken Jahrgänge jedoch keine homogene Gruppe. Zu ihnen gehören Eigentümer, die erst am Beginn ihres Ruhestands stehen, ebenso wie deutlich ältere Menschen.
Viele bleiben zudem möglichst lange in ihrem eigenen Haus, selbst wenn die Immobilie nach dem Auszug der Kinder eigentlich zu groß geworden ist. Ein Verkauf wird häufig erst dann konkret, wenn gesundheitliche Einschränkungen oder andere persönliche Umstände einen Umzug notwendig machen.
Gleichzeitig fehlen vielerorts geeignete Alternativen. Wer sein Einfamilienhaus gegen eine kleinere und altersgerechte Wohnung tauschen möchte, muss zunächst ein passendes Angebot finden. Der demografische Wandel führt deshalb nicht automatisch dazu, dass große Mengen an Wohnraum kurzfristig auf den Markt gelangen.
In Städten bleibt Wohnraum knapp
Wie sich zusätzliche Immobilienangebote auf die Preise auswirken, hängt wesentlich vom Standort ab. In großen Städten und deren Umland trifft ein begrenztes Angebot weiterhin auf eine hohe Nachfrage. Dort dürften zusätzliche Bestandsimmobilien häufig vergleichsweise schnell neue Eigentümer finden.
Damit könnte sich das bestehende Stadt-Land-Gefälle weiter verstärken. In gefragten Ballungsräumen ist nicht davon auszugehen, dass allein der Generationenwechsel einen grundlegenden Preisrückgang auslöst. Selbst ältere Immobilien können dort attraktiv bleiben, sofern Lage und Gesamtzustand stimmen.
Anders sieht die Situation in dünner besiedelten oder strukturschwächeren Regionen aus. Wo bereits heute vergleichsweise viele Immobilien auf eine geringere Nachfrage treffen, kann ein zusätzlich wachsendes Angebot die Position der Käufer stärken. Vor allem kleinere Städte und ländliche Gebiete könnten dadurch mehr Auswahl und größere Verhandlungsspielräume bieten.
Für Eigentümer bedeutet das zugleich einen stärkeren Wettbewerb. Nicht jedes Haus, das innerhalb der Familie über Jahrzehnte einen hohen persönlichen Wert besaß, lässt sich zu einem entsprechend hohen Marktpreis verkaufen.
Sanierungsbedarf wird zum entscheidenden Kriterium
Neben der Lage rückt deshalb der Zustand des Gebäudes stärker in den Mittelpunkt. Viele Häuser, die künftig durch den Generationenwechsel angeboten werden könnten, stammen aus den 1950er- bis 1980er-Jahren. Dämmung, Fenster, Heizungsanlagen oder andere Gebäudeteile entsprechen bei einem Teil dieser Immobilien nicht mehr heutigen energetischen Anforderungen.
Das Baujahr allein macht ein älteres Haus allerdings noch nicht zum Problem. Regelmäßig gepflegte und modernisierte Gebäude können auch Jahrzehnte nach ihrer Errichtung einen guten Gesamtzustand aufweisen. Schwieriger wird die Vermarktung dort, wo notwendige Reparaturen und Investitionen über längere Zeit aufgeschoben wurden.
Ein solcher Modernisierungsstau kann sich schrittweise entwickeln. Teile des Hauses werden kaum noch genutzt, Arbeiten am Gebäude bleiben liegen und größere Investitionen werden vertagt. Beim Verkauf werden die Folgen sichtbar, weil Interessenten neben dem Kaufpreis zunehmend die anschließenden Kosten betrachten.
Für eine umfassende energetische Sanierung eines älteren Gebäudes können nach den vorliegenden Einschätzungen etwa 150.000 bis 200.000 Euro notwendig werden, wenn zeitgemäße Standards erreicht werden sollen. Entsprechend stark kann der Modernisierungsbedarf die Zahlungsbereitschaft beeinflussen.
Wird ein Haus auf Basis von Grundstück und Bausubstanz beispielsweise mit 400.000 Euro bewertet, kalkulieren Käufer notwendige Investitionen in Dach, Fenster, Heizung oder Dämmung in ihr Angebot ein. Bei stark sanierungsbedürftigen Gebäuden kann sich der wirtschaftliche Wert dadurch zunehmend in Richtung des Grundstückswerts verschieben. Mögliche Kosten für Entkernung oder Abriss können den erzielbaren Preis zusätzlich belasten.
Auch die Finanzierung setzt Grenzen
Der Gebäudezustand spielt zudem bei der Finanzierung eine Rolle. Banken berücksichtigen bei Bestandsimmobilien auch den energetischen Zustand und den absehbaren Investitionsbedarf. Bei umfangreich sanierungsbedürftigen Häusern können deshalb mehr Eigenkapital oder ausreichende finanzielle Reserven für die notwendigen Arbeiten erforderlich werden.
Für Kaufinteressenten entsteht damit eine doppelte Belastung. Neben dem Kaufpreis müssen sie die Modernisierung finanzieren und gleichzeitig mit schwer kalkulierbaren Baukosten umgehen. Gibt es am selben Standort ein gepflegtes Haus mit geringerem Investitionsbedarf, kann das unsanierte Objekt entsprechend schnell an Attraktivität verlieren.
Besonders deutlich dürfte sich dieser Effekt in Regionen zeigen, in denen Käufer zwischen mehreren Immobilien wählen können. Dort konkurrieren künftig möglicherweise nicht nur mehr Häuser miteinander, sondern auch sehr unterschiedliche Gebäudequalitäten.
Kein einheitlicher Immobilienmarkt
Ob Babyboomer-Immobilien in den kommenden Jahrzehnten an Wert verlieren, lässt sich daher nicht pauschal beantworten. Neben der demografischen Entwicklung wirken Zinsen, Finanzierungsmöglichkeiten, Infrastruktur, Zuwanderung, Baujahr und Gebäudezustand auf Angebot und Nachfrage.
Kurzfristig können insbesondere Veränderungen der Finanzierungskosten die Nachfrage erheblich beeinflussen. Der demografische Wandel entfaltet seine Wirkung dagegen über einen wesentlich längeren Zeitraum.
Ein bundesweiter Preisrutsch allein aufgrund des Generationenwechsels ist deshalb nicht zu erwarten. Wahrscheinlicher ist eine stärkere Differenzierung: Gepflegte Immobilien in nachgefragten Lagen können knapp bleiben, während unsanierte Häuser in Regionen mit schwacher Nachfrage zunehmend unter Preisdruck geraten. Für den zukünftigen Wert einer Babyboomer-Immobilie dürfte damit weniger entscheidend sein, welcher Generation ihr Eigentümer angehört, sondern was Käufer am jeweiligen Standort tatsächlich vorfinden.
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