Immobilienkredite unter Druck: Refinanzierungsbedarf steigt auf 40 Milliarden Euro

Der deutsche Immobilienmarkt steht vor einer Refinanzierungswelle, deren Ausmaß den Sektor noch auf Jahre prägen wird. Rund 40 Milliarden Euro an Immobilienkrediten müssen in absehbarer Zeit neu verhandelt oder umgeschuldet werden – zu Konditionen, die sich gegenüber dem Niedrigzinsumfeld der vergangenen Dekade fundamental verändert haben. Für Kreditnehmer, Eigentümer und institutionelle Investoren gleichermaßen wird das zur Belastungsprobe.

Wenn die Zinsbindung ausläuft

Jahrelang galt die Immobilienfinanzierung in Deutschland als vergleichsweise komfortables Geschäft. Wer zwischen 2010 und 2021 einen Kredit aufnahm, sicherte sich Zinssätze, die häufig unter zwei Prozent lagen – teils deutlich darunter. Zehnjährige Zinsbindungen, die seinerzeit als Standard galten, laufen nun sukzessive aus. Was folgt, ist eine Anschlussfinanzierung zu einem Marktniveau, das sich seit dem Beginn der geldpolitischen Wende der Europäischen Zentralbank im Jahr 2022 vervielfacht hat.

Die EZB hob den Leitzins in kurzer Folge auf ein Niveau, das seit der Einführung des Euro nicht mehr erreicht worden war. Baufinanzierungszinsen, die 2021 noch bei rund einem Prozent lagen, kletterten in der Spitze auf über vier Prozent. Das trifft jeden, dessen Kreditvertrag ausläuft, mit voller Wucht – unabhängig davon, wie gut die ursprüngliche Finanzierung strukturiert war.

40 Milliarden Euro: Ein strukturelles Problem, kein Einzelfall

Die Zahl klingt abstrakt, ist aber sehr konkret in ihrer Wirkung. Der Refinanzierungsbedarf von rund 40 Milliarden Euro speist sich nicht aus einer einzelnen Krisensituation, sondern aus der schieren Masse an Krediten, die in der Niedrigzinsphase vergeben wurden und nun ihren Verlängerungszeitpunkt erreichen. Das ist kein Unfall, sondern das arithmetische Ergebnis eines langen Booms.

Besonders exponiert sind dabei Kreditnehmer, die seinerzeit mit niedrigen Tilgungsraten kalkuliert haben – häufig ein bis zwei Prozent pro Jahr. Wer wenig getilgt hat, steht heute mit einer hohen Restschuld einem deutlich teureren Markt gegenüber. Die monatliche Rate kann sich dadurch spürbar erhöhen, ohne dass sich an der Immobilie selbst irgendetwas verändert hätte. Genau diese Schere zwischen alten Konditionen und neuer Realität treibt den Druck in die Höhe.

Immobilienbesitzer zwischen Halten und Handeln

Für private Eigentümer stellt sich die Frage klarer denn je: Weiterfinanzieren, verkaufen oder auf bessere Zeiten warten? Keine dieser Optionen ist ohne Risiko. Wer jetzt verkauft, trifft auf einen Markt, der sich seit dem Zinsanstieg deutlich abgekühlt hat. Preise, die 2021 noch als selbstverständlich galten, lassen sich heute vielerorts nicht mehr erzielen – vor allem bei Bestandsimmobilien mit schlechter Energiebilanz, die zugleich unter regulatorischem Druck stehen.

Wer hingegen hält und refinanziert, akzeptiert höhere Monatsbelastungen, oft ohne echte Alternative. Die Verhandlungsposition gegenüber der Hausbank ist dabei strukturell schwach: Wer eine laufende Immobilie hat und keinen Käufer, hat wenig Druckmittel. Konditionsvergleiche über Vermittlungsplattformen oder unabhängige Finanzierungsberater können zwar helfen, lösen das Grundproblem aber nicht. Der Markt ist teurer geworden – das lässt sich nicht wegverhandeln.

Institutionelle Investoren im Stresstest

Noch komplexer ist die Lage für professionelle Immobilieninvestoren und Projektentwickler. Viele hatten ihre Portfolios auf Basis historisch niedriger Finanzierungskosten kalkuliert und Renditeerwartungen formuliert, die heute schlicht nicht mehr aufgehen. Die Folge: Refinanzierungen werden teilweise nur noch zu verschlechterten Konditionen möglich, Beleihungswerte werden von Banken konservativer angesetzt, und Covenants – also vertraglich vereinbarte Kennzahlen – geraten unter Druck.

Offene Immobilienfonds und Real-Estate-Investment-Trusts stehen dabei vor einer doppelten Herausforderung: sinkende Bewertungen auf der Aktivseite und steigende Finanzierungskosten auf der Passivseite. Einige institutionelle Akteure haben bereits angekündigt, ihre Bestände zu bereinigen – nicht aus strategischen Gründen, sondern weil der Refinanzierungsdruck dazu zwingt. Distressed-Asset-Käufer stehen bereit, was den Markt für opportunistische Investoren durchaus interessant macht, für die betroffenen Portfolioeigentümer jedoch schmerzhaft ist.

Banken zwischen Risikosteuerung und Kreditvergabe

Auch auf Seiten der Kreditgeber verändert sich das Bild. Deutsche Banken und Sparkassen, die den heimischen Immobilienmarkt über Jahrzehnte finanziert haben, stehen vor der Aufgabe, ihren Bestand an auslaufenden Krediten aktiv zu managen. Die Frage, welche Anschlussfinanzierungen sie zu welchen Konditionen bereit sind zu gewähren, hat direkte Auswirkungen auf die Stabilität ganzer Teilmärkte.

Strengere Beleihungsquoten, erhöhte Anforderungen an die Bonität der Kreditnehmer und eine insgesamt vorsichtigere Risikobewertung kennzeichnen das aktuelle Umfeld. Das ist regulatorisch nachvollziehbar, verschärft aber den Druck auf jene Kreditnehmer, die ohnehin wenig Puffer haben. Wer in guten Jahren knapp kalkuliert hat, steht nun vor einer Prüfung, die er möglicherweise nicht besteht – zumindest nicht zu den Konditionen, auf die er gehofft hatte.

Was der Markt jetzt braucht

Strukturelle Probleme lösen sich nicht durch Abwarten. Der Refinanzierungsdruck der kommenden Quartale wird reale Konsequenzen haben: für einzelne Haushalte ebenso wie für die Portfoliostabilität institutioneller Akteure und letztlich für die Preisfindung am deutschen Immobilienmarkt insgesamt. Wer als Entscheider frühzeitig handelt – sei es durch Konditionsvergleiche, vorzeitige Umschuldung bei günstigen Marktfenstern oder durch eine ehrliche Überprüfung der eigenen Finanzierungsstruktur –, verschafft sich Spielraum, den andere nicht haben werden. Der deutsche Immobilienmarkt ist nicht in der Krise, aber er ist in einem Anpassungsprozess, der schmerzhafter ausfällt, als viele vor zwei Jahren noch erwartet haben.

Häufig gestellte Fragen

Warum steigt der Refinanzierungsbedarf bei Immobilienkrediten gerade jetzt auf 40 Milliarden Euro?
Der Hauptgrund liegt im Auslaufen von Zinsbindungen, die in der Niedrigzinsphase zwischen 2010 und 2021 abgeschlossen wurden. Zehnjährige Laufzeiten, die damals Standard waren, enden nun – und die Anschlussfinanzierung muss zu einem deutlich höheren Zinsniveau abgeschlossen werden, da die EZB seit 2022 die Leitzinsen stark angehoben hat.

Was können private Immobilieneigentümer jetzt konkret tun, um den Refinanzierungsdruck zu mildern?
Eigentümer sollten frühzeitig – idealerweise zwölf bis achtzehn Monate vor Ablauf der Zinsbindung – Konditionsvergleiche einholen, unabhängige Finanzierungsberater hinzuziehen und prüfen, ob ein Forward-Darlehen sinnvoll ist, um aktuelle Zinssätze für die Zukunft zu sichern. Eine ehrliche Überprüfung der eigenen Tragfähigkeit ist dabei ebenso wichtig wie der Blick auf den Markt.

Welche Folgen hat der steigende Refinanzierungsbedarf für den deutschen Immobilienmarkt insgesamt?
Der Druck führt dazu, dass einige Eigentümer und institutionelle Investoren Immobilien verkaufen müssen, was das Angebot erhöht und Preise in bestimmten Segmenten weiter dämpft. Gleichzeitig werden Banken bei der Kreditvergabe selektiver, was die Finanzierungsmöglichkeiten für neue Käufer einschränkt. Insgesamt befindet sich der Markt in einem Anpassungsprozess, der Preisrückgänge vor allem bei energetisch schwachen Bestandsimmobilien verstärkt.