08 11 2024

Explodierende Nebenkostenabrechnungen 2024: Was Mieter wissen müssen und wie sie sich schützen können

Die Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2023 überraschen viele Mieter mit unerwartet hohen Nachzahlungen. Angesichts der enormen Preissteigerungen im Energiesektor und den allgemeinen Betriebskosten ist die Verärgerung groß. Die hohen Rechnungen werfen Fragen auf: Was darf überhaupt in der Abrechnung enthalten sein, und wo bestehen für Mieter Möglichkeiten, sich gegen unrechtmäßige Forderungen zu wehren?

Durch die Energiekrise und steigende Rohstoffpreise sind vor allem die Heiz- und Stromkosten deutlich gestiegen. Laut dem Marktforschungsinstitut Yougov berichten fast 50 Prozent der Mieter, dass sie bis Mitte Oktober ihre Heizkostenabrechnungen noch nicht erhalten haben – viele erwarten jedoch, dass die Beträge deutlich höher ausfallen werden als im Vorjahr. Die Kostensteigerungen betreffen neben den Heizkosten auch Wasserversorgung, Müllentsorgung und Grundsteuer. Vor allem die Energiepreise haben sich 2023 extrem entwickelt und damit einen erheblichen Teil der zusätzlichen Belastung ausgemacht.

Warme und kalte Betriebskosten: Was ist in der Nebenkostenabrechnung enthalten?

In den Nebenkostenabrechnungen finden sich oft sogenannte „warme” und „kalte” Betriebskosten. Die warmen Betriebskosten umfassen Heiz- und Warmwasserkosten, während die kalten Betriebskosten allgemeine Posten wie Müllabfuhr, Wasser und Abwasser, Beleuchtung sowie Hausmeisterdienste abdecken. Oft sind die verschiedenen Kostenarten für Mieter nicht sofort durchschaubar und erfordern eine genauere Prüfung, um überhöhte oder fehlerhafte Beträge zu identifizieren.

Was darf in der Abrechnung stehen?

Zu den umlagefähigen Nebenkosten gehören laut Betriebskostenverordnung folgende Posten:

Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (insbesondere die Grundsteuer)
Kosten für die Wasserversorgung und Entwässerung
Straßenreinigung und Müllabfuhr
Stromkosten für gemeinschaftlich genutzte Bereiche, wie Keller und Treppenhaus
Kosten für Hauswart, Fahrstuhl und Gartenpflege
Sach- und Haftpflichtversicherungskosten für das Gebäude

Wichtig ist, dass diese Kosten nur umgelegt werden dürfen, wenn sie im Mietvertrag explizit vereinbart sind. In der Regel erfolgt die Abrechnung nach Wohnfläche oder Personenzahl, je nach Vereinbarung.

Hohe Nachforderungen und die Rolle des Abrechnungszeitraums

Die Abrechnung für Nebenkosten muss innerhalb eines Jahres nach dem Abrechnungszeitraum erfolgen. Für 2023 bedeutet das, dass die Abrechnung bis zum 31. Dezember 2024 bei den Mietern eingegangen sein muss. Bei verspäteter Zustellung entfällt das Recht des Vermieters, Nachforderungen geltend zu machen, und Mieter müssen die geforderten Beträge nicht zahlen. Lediglich Guthaben müssen auch nach Ablauf der Frist ausgezahlt werden.

Laut Experten wie dem Bundesverband der Verbraucherzentralen ist jede zweite Nebenkostenabrechnung fehlerhaft. Durch eine genaue Prüfung kann oft festgestellt werden, dass Mieter zu viel gezahlt haben. Wer nach Erhalt der Abrechnung Zweifel an den angegebenen Beträgen hat, sollte unbedingt innerhalb von zwölf Monaten Widerspruch einlegen und die Originalbelege einsehen.

Vorsicht vor unzulässigen Posten in der Abrechnung

Oft versuchen Vermieter, zusätzliche, unzulässige Posten in die Abrechnung einzufügen. Hier sind einige Kostenarten, die nicht auf Mieter umgelegt werden dürfen:

Reparaturkosten und Instandhaltung: Während Wartungsarbeiten zulässig sind, dürfen Reparaturen nicht umgelegt werden.
Verwaltungskosten wie Bankgebühren, Telefonkosten oder Hausverwaltung
Versicherungen des Vermieters wie Mietausfallversicherungen
Kosten für die Gemeinschaftsantenne oder den Kabelanschluss: Ab Juli 2024 dürfen diese nicht mehr auf Mieter umgelegt werden.

Besonders in diesem Jahr berichten Mieterschutzverbände vermehrt, dass Mieter Posten wie diese in ihrer Abrechnung entdecken. Es empfiehlt sich daher, genau zu prüfen, ob alle aufgelisteten Kosten tatsächlich vereinbart und umlegbar sind.

Fehlerhafte Abrechnung: Was tun bei überhöhten Nachforderungen?

Studien wie die von Yougov oder Finanztip belegen, dass viele Mieter überhöhte Forderungen begleichen, ohne die Abrechnung genau zu prüfen. Tatsächlich verlangen Vermieter im Durchschnitt rund 317 Euro mehr als rechtmäßig ist. Ein Widerspruch kann helfen, diese Summen einzusparen. Gemäß § 556 Absatz 3 BGB haben Mieter zwölf Monate Zeit, um Widerspruch einzulegen und eine detaillierte Überprüfung der einzelnen Kostenposten zu fordern.

Ein hilfreicher Tipp der Verbraucherzentrale ist, die Nachzahlung zunächst mit dem Vermerk „Zahlung unter Vorbehalt“ zu begleichen, falls die Kostenprüfung mehr Zeit in Anspruch nimmt. Falls der Vermieter auf überhöhten Forderungen beharrt, können Mieter auch die Unterstützung von Mieterschutzvereinen in Anspruch nehmen.

Mahnungen und Kündigungsrisiken vermeiden

Wer die hohen Forderungen der Nebenkostenabrechnung nicht sofort begleichen kann, sollte aktiv auf den Vermieter zugehen. Auch wenn kein rechtlicher Anspruch auf Stundungen besteht, kann eine Einigung auf Ratenzahlung möglich sein. Ignorieren Mieter die Rechnungen, kann dies schlimmstenfalls zur Kündigung des Mietvertrags führen, wenn Zahlungen in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten ausstehen. Daher ist eine rechtzeitige Kommunikation wichtig, um zusätzliche Belastungen zu vermeiden.

Was tun, wenn die Nebenkosten zu hoch sind?

Mieter sollten folgende Schritte unternehmen, um sicherzugehen, dass sie nicht zu viel zahlen:

Prüfen der Kostenarten und Originalbelege: Kontrollieren Sie alle Posten in der Abrechnung und fordern Sie bei Unklarheiten Einsicht in die Belege.
Unzulässige Posten identifizieren: Stellen Sie sicher, dass keine nicht umlegbaren Kosten wie Verwaltungskosten, Reparaturen oder Versicherungen enthalten sind.
Fristen beachten: Reichen Sie bei Unstimmigkeiten innerhalb von zwölf Monaten Widerspruch ein.
Nachzahlungen nur unter Vorbehalt leisten: Falls eine Rückzahlung erforderlich ist, zahlen Sie zunächst mit dem Vermerk „Zahlung unter Vorbehalt“ und klären Sie offene Fragen anschließend.
Beratung in Anspruch nehmen: Wenden Sie sich bei Unsicherheiten an eine Mieterschutzorganisation oder einen Anwalt, um mögliche Einsparpotenziale zu erkennen.

Die Nebenkostenabrechnungen 2024 treffen viele Mieter besonders hart, aber durch sorgfältige Prüfung und das Wahrnehmen von Rechten können viele unzulässige Kosten vermieden werden. Das Einsehen von Belegen und ein eventueller Widerspruch kann dabei helfen, Hunderte Euro an unrechtmäßigen Nachforderungen zu sparen. Da jede zweite Abrechnung fehlerhaft ist, lohnt es sich, genau hinzuschauen und sich im Zweifel Unterstützung zu holen. Auf diese Weise lassen sich die steigenden Nebenkosten zumindest teilweise abmildern.