Experten sagen steigende Mieten und stagnierende Bauprojekte für 2025 voraus
Steigende Mietpreise, sinkende Leerstandsquoten und ein rückläufiger Neubau zeichnen ein angespanntes Bild des Wohnungsmarktes. Gleichzeitig zeigen sich jedoch erste Anzeichen einer Wende bei den Kaufpreisen für Immobilien.
Die Mieten in Deutschland sind 2024 erneut stark gestiegen. Laut einer Analyse des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) haben sich die Nettokaltmieten seit 2010 um beeindruckende 64 Prozent erhöht. Besonders betroffen sind die Großstädte, in denen die Leerstandsquoten teilweise unter einem Prozent liegen. Ein Wohnungsmarkt gilt bereits bei einer Quote von unter drei Prozent als angespannt. Berlin beispielsweise verzeichnete zuletzt eine Leerstandsquote von nur einem Prozent.
Ein Hauptgrund für die steigenden Mietpreise ist das unzureichende Angebot an Neubauten. Im Jahr 2023 wurden weniger als 300.000 neue Wohnungen fertiggestellt, und Prognosen für 2024 lassen keine deutliche Verbesserung erwarten. Zusätzlich stocken viele Bauprojekte aufgrund gestiegener Baukosten und aufwendiger Genehmigungsverfahren.
Kaufpreise: Erste Anzeichen einer Stabilisierung
Während die Mieten weiter steigen, sanken die Kaufpreise für Immobilien bis Mitte 2024 um durchschnittlich fünf Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Besonders stark betroffen waren Einfamilienhäuser, deren Preise gemessen am Höchststand von 2022 um acht Prozent gefallen sind. Doch seit der Jahresmitte ziehen die Preise wieder an. Verantwortlich dafür sind unter anderem gesunkene Kreditzinsen und die weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum.
In den Großstädten waren die Preisrückgänge für Bauland und Immobilien am ausgeprägtesten. Dennoch liegen die Preise für Eigentumswohnungen und Häuser im Bundesschnitt immer noch deutlich über dem Niveau von 2010. Die Wohnungsknappheit bleibt das drängendste Problem, weshalb Ökonomen wie Malte Rieth vom DIW dazu aufrufen, die öffentliche Bautätigkeit zu fördern und Genehmigungsverfahren zu vereinfachen.
Zweckentfremdung von Wohnraum werden zum verschärften Problem
Neben der Knappheit an Neubauten trägt auch die Zweckentfremdung von Wohnraum zur Verschärfung der Situation bei. In Essen, der teuersten Stadt des Ruhrgebiets, stehen viele Luxuswohnungen leer, während bezahlbarer Wohnraum immer knapper wird. Die SPD fordert eine strengere Zweckentfremdungsverordnung, um dem Missbrauch von Wohnungen für Kurzzeitvermietungen oder andere gewerbliche Zwecke entgegenzuwirken.
Eine Zweckentfremdung liegt beispielsweise vor, wenn eine Wohnung über 90 Tage im Jahr für Kurzzeitvermietungen genutzt wird oder mehr als sechs Monate leersteht, ohne dass ein Vermietungswille erkennbar ist. Um diese Entwicklungen zu stoppen, müssten Kommunen härtere Regulierungen einführen und die Genehmigungspflichten verschärfen.
Unterschiede zwischen Büro- und Einzelhandelsmieten
Auch im Bereich der Gewerbeimmobilien zeigt sich ein differenziertes Bild. Während die Mieten für Büroflächen und Produktionshallen weiter steigen, stagnieren die Ladenmieten vielerorts. Laut dem aktuellen Mietpreisspiegel der Industrie- und Handelskammer (IHK) Nord Westfalen ist die Nachfrage nach modernen und gut ausgestatteten Büroflächen in zentralen Lagen ungebrochen hoch. In Münster etwa erreichen die Büromieten Spitzenwerte von bis zu 25 Euro pro Quadratmeter.
Im Einzelhandel hingegen sinken die Mieten in weniger frequentierten Innenstadtlagen. Der Onlinehandel und die Veränderung der Innenstädte hin zu mehr Gastronomie und Wohnen tragen zu dieser Entwicklung bei. So gingen die Höchstmieten in Bottrop um 60 Prozent zurück, während in Gelsenkirchen ein Rückgang von fast 30 Prozent verzeichnet wurde.
Zwangsräumungen als eine Folge der hohen Mieten
Die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt führt zunehmend zu sozialen Problemen. 2023 mussten Zehntausende Mieter aufgrund von Zwangsräumungen ihre Wohnungen verlassen. Hauptursachen sind die hohen Mietpreise und die begrenzten Alternativen für Geringverdiener. Ohne gezielte politische Maßnahmen dürfte sich diese Entwicklung weiter verschärfen.
Lösungsansätze für einen stabileren Immobilienmarkt
Um die angespannte Lage zu entschärfen, bedarf es laut Experten eines umfassenden Maßnahmenpakets. Neben der Förderung des Neubaus und der Vereinfachung von Genehmigungsverfahren sollten auch bestehende Regelungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum konsequent umgesetzt werden. Zusätzlich könnten steuerliche Anreize für Vermieter geschaffen werden, um ungenutzte Immobilien wieder dem Mietmarkt zuzuführen.
Für den Bereich der Gewerbeimmobilien sei es entscheidend, die Rahmenbedingungen für den stationären Handel zu verbessern und die Attraktivität der Innenstädte zu erhöhen. Investitionen in Infrastruktur, kulturelle Angebote und eine kluge Nutzungsmischung könnten dazu beitragen, die Passantenfrequenz zu steigern und Leerstände zu reduzieren.
Steigende Mieten, stagnierende Bauprojekte und eine wachsende Zahl von Zwangsräumungen zeigen den dringenden Handlungsbedarf. Gleichzeitig bieten erste Anzeichen einer Stabilisierung bei den Kaufpreisen sowie innovative Ansätze zur Nutzung von Gewerbeimmobilien Hoffnung auf eine langfristige Entspannung des Marktes.
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