04 03 2025

Dr. Wolfgang Wiesmann über die Entwicklung des Erst- und Zweitmarkts für Immobilienfonds in den letzten Jahren

Dr. Wolfgang Wiesmann ist seit 1997 Gesellschafter der Bremer HTB Gruppe. Er ist Mitgründer und Vorsitzender des Aufsichtsrats der HTB Hanseatische Fondshaus GmbH, einer vollregulierten Kapitalverwaltungsgesellschaft. Die HTB Hanseatische Fondshaus GmbH spezialisiert sich auf alternative Investmentfonds (AIF) im Immobilienbereich und bietet sowohl Investitionen in neue Objekte auf dem Erstmarkt als auch den Handel mit bestehenden Immobilienbeteiligungen auf dem Zweitmarkt an.

Der deutsche Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren spürbar gewandelt – mit direkten Folgen für den Erst- und Zweitmarkt von Immobilienfonds. Wirtschaftliche Unsicherheiten, neue regulatorische Vorgaben und technologische Innovationen haben die Rahmenbedingungen neu definiert.

Einblick der HTB Hanseatische Fondshaus GmbH in den Erstmarkt für Immobilienfonds

Der Erstmarkt, in dem neue Fondsanteile emittiert werden, stand zuletzt unter starkem Einfluss makroökonomischer Veränderungen. Steigende Baukosten und Zinsen führten zu vermehrter Zurückhaltung unter Investoren – dennoch bleibt das Interesse an Immobilienfonds hoch, da sie weiterhin als solide Kapitalanlage mit stabilen Renditeperspektiven gelten.

Offene Immobilienfonds verzeichneten trotz dieser Einwirkungen anhaltende Zuflüsse. Laut Daten des Bundesverbands Investment und Asset Management (BVI) betrug das in offenen Immobilienfonds verwaltete Vermögen 2024 rund 127 Milliarden Euro. Gleichzeitig wird jedoch die Risikoperspektive kritischer betrachtet, insbesondere mit Blick auf mögliche Liquiditätsengpässe und Bewertungsanpassungen.

Anleger setzen zunehmend verstärkt auf Segmente wie Logistik, Light Industrial und Life Science & Tech, die als zukunftssicher und wachstumsstark gelten. Fondsmanager reagieren auf diesen Wandel, indem sie gezielt in Immobilien investieren, die langfristig stabile Erträge versprechen und weniger konjunkturabhängig sind.

Zweitmarkt für Immobilienfonds: Wachstum und Preisdruck

Der Zweitmarkt, auf dem bereits bestehende Fondsanteile gehandelt werden, hat sich in den letzten Jahren dynamisch entwickelt. Er bietet Investoren die Möglichkeit, flexibel auf Marktveränderungen zu reagieren, Liquidität zu schaffen oder von Preisunterschieden zu profitieren. Die wachsende Bedeutung des Zweitmarkts zeigt sich auch an der steigenden Anzahl von Transaktionen. Allerdings sind nicht alle Entwicklungen positiv: Der durchschnittliche Handelskurs für Immobilienfondsanteile sank Mitte 2024 auf 59,73 Prozent des Nominalwerts.

Regulierung und Markttransparenz: Neue Rahmenbedingungen für Investoren

Die rechtlichen Rahmenbedingungen für Immobilienfonds wurden in den letzten Jahren deutlich verschärft. Die Einführung des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) brachte strengere Anforderungen für Fondsmanager und erhöhte die Transparenz für Anleger.

Auch im Zweitmarkt zeigt sich eine Entwicklung hin zu mehr Markttransparenz. Die Fusion der Fondsbörse Deutschland Beteiligungsmakler AG mit der Deutschen Zweitmarkt AG führte zu einer Konsolidierung der Handelsplattformen. Diese Bündelung von Ressourcen verbessert die Marktliquidität und vereinfacht den Handel für Käufer und Verkäufer gleichermaßen.

Digitalisierung verändert den Markt

Die Digitalisierung hat den Handel mit Immobilienfondsanteilen verändert. Online-Plattformen ermöglichen Investoren mittlerweile eine schnelle und transparente Abwicklung von Transaktionen. Gleichzeitig rückt die Tokenisierung von Immobilien in den Fokus: Durch Blockchain-Technologie könnten Anteile an Immobilienfonds digitalisiert und auf Sekundärmärkten gehandelt werden.

Diese Entwicklung könnte langfristig die Liquidität im Markt erhöhen und Immobilienfonds für eine breitere Anlegerschicht zugänglich machen. Noch steckt die Tokenisierung in den Anfängen, doch erste Pilotprojekte zeigen, dass digitales Immobilieninvestment künftig eine wichtige Rolle spielen könnte.

Wohin entwickelt sich der Markt für Immobilienfonds?

Die Zukunft des Erst- und Zweitmarkts für Immobilienfonds hängt von mehreren Faktoren ab. Die Entwicklung der Zinsen, Inflationsraten und konjunkturellen Rahmenbedingungen wird maßgeblich darüber entscheiden, wie sich Investoren positionieren. Gleichzeitig sind technologische Innovationen und regulatorische Veränderungen Treiber einer langfristigen Marktdynamik.

Für Investoren bleibt es essenziell, sich frühzeitig auf neue Trends einzustellen. Die gezielte Diversifikation über verschiedene Immobiliensegmente und die Nutzung von Chancen im Zweitmarkt können dabei helfen, Risiken zu minimieren und Renditen zu optimieren. Die HTB Hanseatische Fondshaus GmbH erleichtert den Zugang zu attraktiven Anlageoptionen im Zweitmarkt.

Während der Erstmarkt zunehmend von spezialisierten Immobilienfonds geprägt wird, bietet der Zweitmarkt Anlegern die Möglichkeit, flexibel auf Marktveränderungen zu reagieren. In einem sich wandelnden Marktumfeld bleibt die Fähigkeit zur Anpassung der Schlüssel zum Erfolg.